부동산 하락기에 신축아파트가 더 많이 떨어지는 이유

▶ 2022년 1월부터 8월까지 누적 서울 아파트의 연식별 매매가격 변동률을 보면 

• 입주 1년 ~ 5년차 아파트 가격 : 0.54% 하락
• 입주 6년 ~ 10년차 아파트 가격 : 0.86% 상승
• 입주 10년초과 아파트 가격 : 0.69% 상승

서울아파트 매매가격 변동률

▶ 기존 통념과 배치되는 현상

• 부동산 가격 하락기에는 투자수요의 영향을 크게 받는 재건축아파트나 연식이 있는 아파트의 하락세가 더 두드러진다는 통념과 맞지 않는 현상이 요즘 일어나고 있습니다.
• 왜 신축아파트부터 떨어지는 걸까, 그 이유에 대해서 다뤄볼까 합니다.

 

부동산하락기에 신축아파트부터 떨어지는 3가지 이유

 

① 신축2년차 아파트 매물 증가

 

신축아파트 매물수 비교

▶서울 은평구 응암동 녹번역e편한세상캐슬(2569가구)의 22년9월 현재 거래 가능한 매물은 87 ~ 103개 수준입니다. 2년전인 20년 9월만 해도 매물 수는 10개 수준에 불과했습니다.(중복반영)

 

▶ 과천시 중앙동 과천푸르지오써밋(1571가구)은 22년 9월 현재 거래 가능한 매물은 54 ~ 68개 수준입니다. 2년전인 20년 9월만 해도 매물 수는 10개수준에 불과했습니다. (중복반영)

 

입주 2년 후 매물이 증가하는 이유

• 1가구1주택의 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받기위해 실거주 2년을 채운 후 시장에 내놓기 때문입니다.
• 그대로 거주하려는 사람들도 상당히 있지만, 하락기가 되니 팔고 싶어지는 사람이 많아진 것입니다.
• 그리고, 집값은 토지가격과 건물가격으로 구성되는데, 신축일수록 건물가격이 높기 때문에 시세차익을 노리는 사람들은 신축아파트부터 매물로 내놓는 경우가 많습니다. 

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② 부동산 하락기에는 갭 투자자가 자취를 감춘다

 

※ 갭 투자자란

• 매매가에서 전세보증금을 제외한 나머지 금액만으로 주택을 매수하는 이들을 말합니다.
• 집값이 오를 것을 기대할 때 레버리지 효과를 누리기 위한 투자방법입니다.
• 통상갭 투자자들은 신축아파트를 선호합니다. 거주환경이 좋다는 점 때문에 전세가격이 높은 편이라 투자자금이 상대적으로 적게 들기 때문입니다.

갭 투자자들이 흔히 투자하는 형태입니다.

갭 투자자가 자취를 감춘 이유

• 최근 금리 상승에 따라 집값이 단기에 오를 것이란 기대감이 사라지고 있습니다.
• 취득세 규제도 한 몫을 담당하고 있습니다. 조정대상지역에서 2주택을 취득하면 8%의 취득세를 부담해야 하는데, 취득세 8%면 집값이 똑같이 8% 올라야 똔똔인데, 현재 금리상승기에는 부동산 가격이 상승은 커녕 하락이 가팔라지는 상황이기때문에 갭투자에 나설 이유가 없습니다.
• 주택담보대출금리도 하루가 다르게 오르고 있습니다. 1년전만해도 2~3%수준이었는데, 올해말에는 8%까지 오를 수 있다고 합니다.

 

③ 분양권 매수했던 투자자들이 매도에 나서고 있다

 

• 공격적으로 분양권 매수에 나섰던 투자자들이 입주시기에 전세값 하락으로 버틸 여력이 없어지며 파는 경우가 생겨나고 있습니다. 신축아파트에서 많이 보이는 현상입니다.
• 전세값하락으로 인해 잔금에 대한 부담이 생긴 투자자들이 헐값에 주택을 매도하는 경우가 나오고 있습니다.
• 즉, 전세금으로 잔금을 치를 예정이었는데, 불가능해졌고, 당분간 오르기도 어렵다는 판단에 손해를 보고 파는 것입니다. 

※ 부동산 하락기에 신축아파트부터 떨어지는 3가지 이유

① 신축 2년 차 아파트 매물 증가

② 부동산 하락기에는 갭 투자자가 자취를 감춘다

 

③ 분양권 매수했던 투자자들이 매도에 나서고 있다

 

오늘도 저의 글을 읽어주셔서 감사합니다.