주택담보대출을 얼마까지 받을수 있을까요?

아파트을 구입할때 대부분 주택담보대출을 알아보실겁니다.  전액 현금으로 구입하는 분는 많지 않으실겁니다. (이런분은 이 글 보지마세요) 

 

정부에서는 가계대출을 억제하기위해  LTV, DTI, DSR을 차등적용하는 제도를  시행중에 있습니다.  오늘은 이 제도들을 통해 내가 얼마나 대출을 받을수 있는지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

부채상환비율,총부채원리금상환비율,주택담보대출비율

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● 아파트 구입예정가 : 4억9천만원               

   LTV : 50%    DTI : 50%

(LTV와 DTI 비율은 지역과 대출금액에 따라 다릅니다.  은행직원에게 물어보면 바로 알려줍니다.)

 

● 연봉 : 5천만원

 

● 다른 대출은 없음

※  안산에 있는 아파트를  4억9천만원에 구입하기로 하고 매매계약서를 작성하였습니다.  그리고, 최대한 대출을 받으려고 은행에 방문하여 물어보니 LTV는 50%, DTI는 50%가 적용되는 지역이라고 합니다.  그럼 얼마나 받을수 있는지 알아볼까요?

 

① 은행에서 정확한 시세 확인작업을 합니다.

     - "KB시세"사이트에서 조회되는 평균거래가를 아파트시세로 정합니다. (매매계약서에 있는 거래가격이 아닙니다.) 

KB시세확인하는 사이트

※ 실거래가 4억 9천만원이었으나, , 평균거래가인 4억6,500만원을 가지고 대출계산을 하게됩니다.

 

② LTV계산을 합니다.

 

- LTV(50%) = 4억6천5백만원 * 50% = 232,500,000원  

 

 잠깐, 여기서 끝이 아닙니다.  위 금액에서 소액보증금을  또 차감합니다.

 

232,500,000원 - 23,000,000원 = 209,500,000원

 

이 금액이 대출받을수 있는 최대한도액(209,500,000원) 입니다.

 

 ※ 소액보증금 : 대출이 있는 집에 들어가도 임차인이 가장 먼저 받을수 있는 최소금액 (인터넷등기소에서 조회가능)

 

소액임차인의 범위 등 안내

 

③  DTI계산을 합니다. (DTI 50% 적용지역)

DTI = (모든 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출이자 상환액)  /  연간소득

 

50% =  (모든 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출이자 상환액) / 5천만원(연봉)

 

* 따라서,  (모든 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타대출이자 상환액) 이 년간 25,000,000원 이하여야 합니다.

 

DTI계산 결과

● 대출받을수 있는 최대한도액(209,500,000원)을 받으려면, 10~11년만기 상환으로 대출받으면 될거 같습니다.

 (DTI가 50.91%이므로, 11년만기 상환으로 계약하면  50%이하로 내려갑니다. )

 

● 주택담보대출은 30년만기까지도 해줍니다. 나중에, 또 다른대출을  받을수도 있으니, 30년만기상환으로  계약을 하여, 일단 DTI을 최대한 낮추는것도 생각해볼만합니다.  30년만기로 했을경우의 DTI계산입니다.

※ DTI가 24%까지 줄어들었습니다.  다른 대출을 받을 여유가 생겼습니다.

 

여기서 끝이 아닙니다.

22년7월부터 1억을 초과하는 대출에 DSR 40%규제가 시행되었습니다.

(DSR 3단계 시행)

대출받을 금액이 209,500,000원(1억초과)이므로 DSR 40%조건도 만족해야합니다.  너무 어렵죠?

DSR 40% 조건을 만족하는지 계산해보겠습니다.

 

● 연봉이 5,000만원인데, 장래소득을 반영하여 5,885만원으로 인상하여 반영됩니다. 

(장래소득 반영기준은 나이에 따라 다릅니다. 그림안에 설명이 되어 있습니다.)

 

● DSR이 43.3% 나왔습니다.  40%이하여야 하기때문에 대출기간(10년)을 조금 늘리면  가능할거 같습니다.

( DSR = 연원리금상환금액  / 연봉  =  25,453,027원 / 58,850,000원 = 43.3% ) 

 

■ 결론

● LTV 50% -  대출최대한도금액 : 209,500,000원

 

● DTI 50% -   약 10년만기로 대출신청하면, 50%은 맟출수 있음.

 

● DSR40% -   약 12년만기로 대출신청하면, 40%은 맞출수 있음

 

대출한도금액 전액을 대출받으려면,  대출기간을 12년으로 잡으면 됩니다.

(은행에서 친절하게 계산해서 적당한 대출기간을 알려줍니다.  걱정하지 마세요)